수도권 주담대 6억 제한, 이재명 정부의 집값 대책 전례 없는 초강수

수도권 주담대 6억 제한이라는 이재명 정부의 첫 부동산 대책이 드디어 모습을 드러냈습니다. 서울 아파트값이 다시 상승세를 보이자, 정부는 고소득층의 ‘초영끌’ 매수를 정조준하며 강도 높은 규제를 단행하였습니다. 모든 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한하고, 다주택자 주담대 금지, 실거주 의무 부여, 만기 단축 등의 대책이 포함된 이번 조치는 과거 어느 정부보다도 강력하다는 평가를 받고 있습니다.

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■ 대출로 서울 집 사기, 이제는 어려워진다

2025년 6월 27일, 금융위원회를 중심으로 관계 부처와 시중은행이 참석한 **‘긴급 가계부채 점검회의’**에서 대출 규제를 핵심으로 한 부동산 대책이 발표되었습니다. 이 대책은 **수도권 및 규제지역에만 적용되는 '핀셋형 규제'**로, 집값 급등세를 이끄는 고가 주택 거래를 타깃으로 삼고 있습니다.

핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 모든 주담대 한도 6억원으로 제한 (소득, 집값 무관)
• 주담대 최장 만기 30년으로 축소
• 주담대 후 6개월 내 실거주 의무 부과
• 수도권·규제지역 내 다주택자 주담대 전면 금지
• 1주택자는 기존 주택 처분 조건 하에만 주담대 허용

이로 인해, 특히 강남 3구 및 마용성(마포·용산·성동) 등 주요 고가 아파트에 투자하던 고소득 맞벌이 부부나 전문직의 '초영끌' 수요가 크게 위축될 전망입니다.

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■ 중도금은 예외, 잔금은 동일 적용

이번 규제에서도 분양주택 중도금 대출은 한도 제한을 적용하지 않기로 했지만, 중도금 이후 전환되는 잔금 대출부터는 6억 원 제한이 적용됩니다. 실질적으로 분양시장까지 규제의 영향권에 들어가게 됩니다.

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■ 전세대출·신용대출도 강력한 조정

단순히 주담대만 줄이는 것이 아닙니다. 정부는 다음과 같은 대출 전반에 대한 총량 관리와 구조 조정도 함께 시행합니다.

• 전세자금대출 보증비율 90% → 80%로 축소 (7월 31일부터 시행)
• 신용대출 한도: 연 소득 1~2배 → 연 소득 이내로 제한
• 생애 첫 대출 LTV 80% → 70%로 감축, 실거주 6개월 내 의무

이러한 조치로 인해 신혼부부, 청년층, 생애 최초 구입자 등도 제한을 받게 되며, 실제 자금조달 여력이 줄어드는 부작용이 우려되고 있습니다.

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■ 정책대출까지 축소…실수요자도 직격탄?

과거에는 실수요자 보호를 위해 디딤돌, 버팀목, 신혼부부 대출 등 정책대출은 규제 대상에서 제외되곤 했지만, 이번에는 예외 없이 포함됩니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.

대출 유형기존 한도변경 한도

디딤돌 (일반)	2.5억	2억
생애 최초·청년	3억	2.4억
신혼부부	4억	3.2억
신생아 특례	5억	4억
버팀목 전세 (청년)	2억	1.5억
신혼부부 전세	3억(수도권)	2.5억(수도권)

 

총량 감축에 따라 은행들은 보수적인 심사를 통해 실수요자에게도 문턱을 높일 가능성이 크며, 이로 인해 기존보다 금리가 높아지거나 대출 승인이 어려워질 수 있습니다.

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■ 언제부터 적용되나? 계약일 기준 유예

정부는 이번 규제를 6월 28일부터 바로 시행하되, 주택 계약일 또는 대출 신청일이 그 이전일 경우에는 종전 규정을 적용하는 경과 규정도 마련했습니다.

• 주담대 등: 6월 28일 계약분부터 신규 규제 적용
• 신용대출 등: 대출 신청일 기준으로 적용
• 전세보증 비율 조정: 7월 31일부터 시행

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■ 주택시장에 미칠 파장은?

이번 규제는 부동산 가격 상승의 ‘불쏘시개’ 역할을 했던 대출 수요를 직접 차단함으로써, 단기적으로는 투기 수요 억제, 중장기적으로는 시장 안정화 효과를 기대하고 있습니다. 하지만 일각에서는 실수요자 위축, 주택 공급 감소, 전세 불안정 등 부작용 가능성도 지적되고 있습니다.

특히 생애 최초 구입자나 지방 거주자가 서울로 이주하며 집을 사려는 경우, 실거주 의무 및 한도 제한으로 인해 주택 진입장벽이 더 높아질 수 있습니다.

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수도권 주담대 6억 제한은 단순한 대출 제한을 넘어 부동산 시장 전반에 구조적인 변화를 유도하려는 이재명 정부의 초강수 조치입니다. 향후 이 조치가 실수요 보호와 가격 안정이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을지, 또는 새로운 규제 풍선효과로 이어질지는 주택 시장과 금융 시장의 반응에 달려 있습니다.

 

전 국민 민생지원금 Point만 정리(대상/금액/신청방법/사용처...)